Gran Canaria 的平房与公寓：哪种适合您？

平房还是公寓？这是买家在考虑 Gran Canaria 南部房产时最先提出的问题之一。两者都是理想的冬季居所或第二家园，但它们的生活方式、成本以及目标买家群体各不相同。

在 Gran Canaria 南部，“平房”意味着什么

在 Maspalomas, Playa del Inglés、San Agustín 以及周边度假区，平房并非指乡村小屋或独栋住宅。它通常是位于综合体内、单层结构的住宅，往往与邻居相连，并配有私人露台或小花园。综合体内两层结构的住宅通常被称为复式公寓。大多数综合体共享游泳池和花园，并由业主社区进行管理。

公寓位于一栋建筑内，其上方、下方或侧面均有其他住宅，并配有公共楼梯，通常还设有电梯。

每种房型的居住感受

户外空间与阳光

平房通常配有可直接步入的露台或花园。公寓则提供阳台或露台，顶层公寓可能还拥有屋顶露台。请查看露台的朝向以及日照时间。冬日下午的日照尤为重要。

拥有独立的入户门或享有景观的住宅

平房让您在地面层拥有独立的入户门，露台或花园就在门外。公寓通常能为您提供高度、采光和视野，且许多建筑配有电梯，因此出入同样便捷。

出入便利性

平房为单层结构，深受许多买家喜爱。在坡地上的住宅区，可能需要走几级台阶，因此建议您亲自走一遍从停车位到门口的路线。对于公寓，请确认大楼是否配有电梯。

景观与停车

高层公寓更有可能拥有海景。平房通常面向花园或游泳池。请确认停车位是否包含在产权契据中，还是仅为习惯性使用。

业主社区适用于两者

无论您是在综合体中购买平房还是在楼宇中购买公寓，通常都适用《水平财产法》（Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal）。每位业主均需根据产权契据中设定的参与份额（cuota）支付分摊费用。这些费用通常涵盖游泳池、花园、清洁、照明、公共区域保险及维修。社区必须保留至少相当于上一年度普通预算10%的储备金。

在您做出承诺之前，请要求查看：

• 会议纪要（actas） 近期会议的纪要，其中显示了关于租赁或工程的争议及决定。
• 债务证明 来自社区的证明。卖方必须在契据中声明其费用是否已结清。
• 任何计划中的工程或额外征费（derramas）。 更换新屋顶或维修游泳池可能意味着在您购买后不久就需要支付一大笔费用。

这一点很重要，因为房产本身需要承担当前年度已到期部分以及过去三个日历年度未支付的社区费用。

度假租赁：购买前请核实

如果您希望将房产出租给度假者，这一点至关重要。相关规定近期已发生变化，且具体取决于房产本身的情况。

• 加那利群岛法律。 《2025年第6号法律：关于住宅旅游用途可持续规划法》于2025年12月13日生效。住宅的度假用途现在必须获得市政厅城市规划部门的许可。该程序通过向岛屿管理机构（Cabildo）注册的正式声明（declaración responsable）启动，且该声明仅在有限期限内有效。
• 社区。 自2025年4月3日起，根据《水平财产法》，业主若想在建筑物或综合体内开展度假租赁业务，需要获得五分之三业主的明确批准。同样的多数票也可以限制或禁止此类行为。
• 旅游度假区。 南部的一些综合体属于注册旅游场所。根据加那利群岛旅游法（Ley 7/1995），这些场所必须由单一运营商管理，即“经营单位”（unidad de explotación）原则。那里的业主通常不能独立将单元出租给游客。将旅游场所用于其他目的属于非常严重的违法行为，曾有业主因居住在自己的单元内而非将其交给运营商管理而被罚款。最高法院已同意审查该原则，因此情况可能会发生变化。
• 现有注册。 不要假设已经出租给度假者的房产在您名下仍能保持该状态。新法律对已经在运营的房屋有过渡性规定，且必须逐一核实这些规定在出售后如何适用。

在您签署合同之前，请向市政厅（San Bartolomé de Tirajana 负责 Maspalomas、Playa del Inglés、San Agustín 和 Meloneras；Mogán 负责 Puerto Rico 和 Mogán；Arguineguín 位于两者交界处，因此请确认具体归属）咨询规划许可的相关规定。我们会为您核查该综合体的状态、章程及会议纪要。

长期租赁和冬季租赁

将房产作为主要居所出租给他人，受《城市租赁法》（Ley 29/1994）管辖。即使合同中约定的期限较短，租户仍可居住长达五年（若房东为公司，则为七年）。

针对临时需求超过 31 天的租赁有严格定义：合同必须说明租户离开其惯常居所的真实且可证明的原因，否则可能被视为主要居所租赁。这些规定近期已多次变更，且未来可能再次调整，因此如果您的计划中包含冬季租赁，请在签署合同时咨询专业建议。

预期运营成本

• IBI，即年度市政房产税，基于地籍价值并按各市政厅设定的税率计算。该税由1月1日时的房产所有者承担。
• 社区费用，不同社区的费用各不相同。请索取当前的预算和去年的账目。
• 海外业主的所得税。 如果您居住在西班牙境外且未出租该房产，您仍需就其名义收入缴纳年度税款：欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登居民税率为19%，其他国家（包括英国）居民税率为24%。
• 保险和公用事业费用。 请核实社区保险的承保范围以及您需要自行投保的项目。

不同社区的费用差异很大，因此请向我们咨询您所考虑房产的具体当前费用。

二手房：各类房产的买家群体

平房往往吸引那些希望住在单层并拥有花园的夫妇和退休人员。公寓则吸引那些想要景观或只需“锁门即走”的度假基地的买家。对于两者而言，转售时最有帮助的因素是管理良好的社区、清晰的文书工作以及明确的租赁法律地位。

快速决策清单

• 单层带花园，还是高处的景观？
• 您每年会在那里住几个月，是否会将其出租？
• 规划、社区和综合体的状态是否允许此类租赁？
• 您是否查看过会议纪要、债务证明以及任何计划中的工程？
• 在您使用露台时，那里能照到阳光吗？
• 停车位是否包含在房产契约中？

常见问题解答

Gran Canaria 的平房是独栋住宅吗？

不是。在岛屿南部，平房通常是指位于综合体内、通常与邻居相连的单层住宅，拥有自己的露台或花园，并由业主社区管理共享区域。

我可以将我的平房或公寓出租给度假者吗？

仅在市政厅规划、社区规定及房产法律地位允许的情况下方可进行。自2025年12月13日起，加那利群岛法律要求规划必须允许度假用途，并需在岛屿议会（Cabildo）进行申报登记。自2025年4月3日起，在社区内进行新的度假租赁需获得五分之三业主的批准。在已注册的旅游综合体内，租赁业务由单一运营商统一管理。在您购买前，请联系我们为您向市政厅核实相关信息。

我是否需要承担前业主的社区债务？

您的新家可能存在这种情况。根据法律规定，房产本身需承担当前年度已到期部分以及过去三个日历年度未支付的社区费用。在完成交易前，请索取社区的债务证明。

居住在国外的业主每年需要缴纳哪些税款？

市政房产税（IBI），如果房产未出租，还需缴纳非居民房产名义收入所得税。如果房产已出租，则在出租期间需对租金收入征税。

联系我们

正在权衡平房还是公寓？请查看我们的 待售平房 以及 待售公寓，我们很乐意为您详细分析，并分享您心仪小区的最新数据。请发送电子邮件至 zanderfield@example.com.