Gran Canaria 待售平房

在Gran Canaria，平房（bungalow）一词并不像在北欧或西班牙本土那样指代独栋单层住宅。Gran Canaria的平房是指位于住宅区（urbanización）内、通常为封闭式管理、带有游泳池和花园等共享区域、且屋顶常设有日光浴室的单层住宅。位于住宅区内且为两层的住宅被称为复式公寓（duplex）。这些单元均为独立式，拥有私人露台或庭院，并根据西班牙房产法以永久产权（plena propiedad）形式出售。

与西班牙大陆的区别非常重要，因为在Canary Islands，特别是在旅游业发达的南部，这些综合体是20世纪70年代至90年代专门为居住和度假用途而建的。Maspalomas许多最著名的综合体，如Parque Tropical、Bungalows Satelite以及Campo Internacional周边的综合体，最初都是作为旅游住宿建造的，后来转为混合用途或住宅用途。这段历史影响着从社区费用结构到租赁许可要求等方方面面。

面积大小因度假村而异，大多数平房（bungalow）还配有私人露台。每个房源信息中都标注了建筑面积。平房通常为单层布局而非多层，这使其对老年购房者以及偏爱单层居住的人群极具吸引力。西班牙关于水平社区平房的物业法律规定在《水平产权法》（Ley de Propiedad Horizontal, LPH）中，该法明确了业主在社区中的权利和义务。

Gran Canaria 旅游业繁荣的南部地区的平房长期以来一直拥有来自两大人群的租赁需求：短期度假客和季节性租赁的越冬游客。

度假租赁需求集中在每年的 10 月至次年 4 月，此时来自北欧（尤其是英国、德国、斯堪的纳维亚和芬兰）的游客前来寻求冬日暖阳。Canary Islands 全年气候温和，因此它们是欧洲少数几个在冬季拥有真正需求的地方之一。在 Maspalomas 和 Playa del Inglés，位于黄金地段的注册度假屋在整个旺季的大部分时间里都能被预订满。

针对冬季的季节性出租（alquiler de temporada），通常为来自斯堪的纳维亚、芬兰或德国的游客提供几个月的租赁，能够带来更可预测的收入且日常工作更少。这些是根据国家租赁法（Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU）签订的租赁合同，因此不需要进行度假屋注册。它们必须是真正的临时居留，且必须在合同中说明居留原因。国家关于季节性出租的规定最近有所更改，因此在您签署之前，请向我们咨询当前的政策规定。

度假租赁（alquiler vacacional）遵循Canary Islands法律。当前的主要法律是 Ley 6/2025（《旅游住宅使用可持续规划法》），该法继承了先前的 Decreto 113/2015 规则。根据该法，只有在市政厅的规划规则允许该精确地址进行旅游用途时，才能开设新的度假租赁，该法律还限制了每个城镇中可用作游客住宅的房屋数量。已经注册的房屋有其自身的过渡规则。在购买任何考虑租金收入的房产之前，请核实其规划位置和注册情况。请联系我们以核实特定地址。

Maspalomas及Gran Canaria南部其他地区的平房（Bungalow）价格因三个主要因素而异：具体的小区、靠近海滩或高尔夫球场的距离，以及房屋本身的状况和规格。

位于较内陆老旧小区的一室或一厅平房，其价格定位与邻近Maspalomas沙丘、维护良好且带海景的两房单位大不相同。同样地，拥有现代厨房、更新后的浴室和空调的近期翻新物业，其售价远高于同一栋楼内未翻新的单位。

与其发布一个范围过宽而失去参考价值的价格区间，我们更愿意根据目前市场上实际可售的房源，为买家提供准确、当下的价格参考。待售房屋随时间而变化，我们密切关注Maspalomas的二手房市场。

直接联系 Zanderfield，获取当前平房（bungalow）的房源和价格信息。我们可以根据您的预算和要求匹配特定的小区，并为您提供关于近期类似房产成交价的真实可比数据。这些信息无法从任何单一的房源门户网站上公开获取。

是的。总体而言，外国国民在西班牙（包括Canary Islands）购买房产时，享有与西班牙公民相同的法律地位。这适用于欧盟成员国公民、英国国民以及欧盟以外的购房者。在少数情况下（例如某些非建成区的土地），来自欧盟以外的买家可能需要额外的许可证。我们会为您核查此事，公证员在您签署前也会再次核查。

对于任何外国买家来说，首要的行政要求是获得NIE号码（外汇及外国人识别号），这是针对非居民的西班牙税务识别号码。该号码需通过西班牙警察局或领事馆申领，并且在公证处完成任何房产交易之前必须出示。办理时间取决于具体办事处和一年中的时间段，因此建议尽早申请。

此前考虑过西班牙投资签证途径的非欧盟买家需要注意，基于房产投资的黄金签证项目已根据《1/2025号组织法》正式废止，并于2025年4月3日起生效。目前不再接受任何基于房地产投资的新申请。寻求西班牙居留权的非欧盟国民应就当前可用的途径寻求独立的法律咨询，这些途径包括非盈利签证（针对拥有充足被动收入的人士）、数字游民签证以及现行移民法下的其他类别。

西班牙的所有房产交易都必须在公证人（notario）面前完成。公证人负责核实双方身份、在土地登记处（Registro de la Propiedad）核查房产上登记的抵押贷款等负担情况，并监督签署公共契约（escritura pública，即产权契约）。

买家除了商定的销售价格外，还应将税费纳入预算。总费用取决于价格、房屋类型以及您的具体情况，因此请向我们咨询您心仪房屋的费用估算。Canary Islands 的税收结构与西班牙本土不同，通常更为优惠。

二手房的主要税费是资产转让税 ITP（Impuesto de Transmisiones Patrimoniales），税率由Canary Islands规定。在某些情况下（例如主要住宅）如果符合条件，可能会适用优惠税率。对于从开发商处购买的新房（primera transmisión：开发商首次销售），则改为缴纳Canary Islands普通加那利群岛间接税 IGIC（Impuesto General Indirecto Canario），该税代替了西班牙本土的 IVA，同时在契约上还要缴纳印花税 (AJD)。税率和减免政策会发生变化，请查阅加那利群岛税务局（Agencia Tributaria Canaria）或向我们咨询当前的具体数字。

其他费用包括公证费（notaría）和用于登记产权契约的土地登记处费用（Registro de la Propiedad）。这两项费用均遵循官方国家收费标准，主要取决于房屋价格。如果您选择聘请律师（abogado），则需支付律师费。请在开始之前索取书面报价。

如果您通过西班牙按揭贷款购买房产，会产生额外费用：房屋估价费（tasación）以及根据贷款机构而定的按揭办理费。

购房税费（ITP，或 IGIC 和 AJD）由加那利群岛税务局（Agencia Tributaria Canaria）管理。公证处和土地登记处的费用，以及如果您聘请了律师的律师费，需直接支付给各相关方。

在 Gran Canaria，如果买家已办妥 NIE 号码并落实了融资，一笔顺利的平房（bungalow）购买交易从接受出价到公证处签署通常需要六到十二周的时间。

整个流程分为以下几个阶段：首先，一旦报价被接受，就会签署预订合同（contrato de reserva），并支付定金以将该房产从市场上撤下。其次，在两到四周内，签署私人买卖合同（根据西班牙民法典第1454条的contrato privado de compraventa或定金合同），此时需支付进一步的定金。金额由买卖双方协商确定。该合同具有法律约束力。在通常形式（arras penitenciales）下，如果买方撤销交易，则损失定金；如果卖方撤销交易，则必须双倍返还定金。我们会为您核实合同使用的是哪种类型的定金条款。

第三，支付剩余尾款，并在公证人面前签署产权契约（escritura pública），通常在定金合同签署后的四到八周内进行。在签署之前，公证人会核查土地登记处（Registro de la Propiedad），以确认该房产上登记的抵押或债务情况。

当买家没有提前办好 NIE、按揭贷款审批时间超出预期，或者法律尽职调查暴露出房产存在需要解决的问题时，通常会发生延期。在开始时聘请一位当地的西班牙律师（abogado）可以避免大部分复杂情况。

是的。在西班牙购买任何房产，NIE（外国人身份号码）都是强制要求的。没有它，您无法在公证处签署西班牙公证书（escritura pública），也无法开设用于支付购房税费和物业费的西班牙银行账户。

NIE 是外国人的身份识别号码，用于税务和法律事务。它本身并不赋予任何人在西班牙居住的权利。移居西班牙的欧盟公民还必须在中央外国人登记处（Registro Central de Extranjeros）注册为居民，其登记证书上会显示他们的外国人身份号码。

获取 NIE 有两种方式：亲自前往西班牙的警察局（Comisaría de Policía）（Gran Canaria 有相关办事处，通常需要预约，即 cita previa），或者在前往西班牙之前通过您所在国家的西班牙领事馆申请。办理时间取决于办事处和季节，因此请尽早申请。

或者，您可以授予西班牙律师授权书（poder notarial），让他们在您留在本国期间代您申请 NIE。对于在购房过程中无法前往西班牙的买家来说，这是一种常见的安排。

NIE申请受第557/2011号皇家法令（Real Decreto 557/2011）管辖，需要填写完整的EX-15表格、有效的护照以及申请理由证明（例如房产预订合同）。

这是西班牙房产体系中两个截然不同的文件，买家经常会将它们混淆。

“Nota simple”是来自Registro de la Propiedad（土地登记处）的信息摘要。它并非产权文件，而是一份总结，显示了房产的注册所有者、房产的物理描述（面积、位置、参考编号）以及针对该房产注册的任何费用或负担，例如抵押贷款或留置权。我们在流程早期为您获取“nota simple”，以核实卖方是否为注册所有者，并查看房产上注册的费用。它不会显示所有债务，例如未支付的社区费用或地方税，因此请单独核实这些费用。“Nota simple”费用较低，可从Colegio de Registradores (registradores.org) 在线获取。

Escritura pública（公共契据）是正式的产权证书：即在卖方和买方之间转让房产所有权的正式法律文件。该文件由公证人（notario）起草并在其面前签署，由双方签字，随后提交至房产登记处（Registro de la Propiedad）进行登记。一旦登记完成，买方即成为法律认可的房产所有者。Escritura 是一份公共文件（因此称为 pública），在西班牙法律下具有完全的法律效力。

总结：Nota simple（简要说明书）告知您房产的所有者及其登记的抵押或负担情况。而 Escritura 则是使您成为业主的法律文件。两者都是任何房产交易中不可或缺的部分。

Maspalomas 平房小区的转售价值受四个因素驱动：相对于海滩和沙丘的地理位置、小区管理和维护质量、社区费用水平，以及业主与短期度假租客的比例。

最靠近 Maspalomas 沙丘和 Maspalomas 灯塔的小区始终保持着溢价，并表现出更强的转售流动性。维护良好、拥有积极的社区主席、年度费用合理且近期对公共区域进行过翻新的小区，更能吸引打算自用的买家，从而支撑了价格。

维护滞后或社区费用欠款不断增加的小区可能需要更长时间才能售出，因此在选择之前请务必索要社区账目。

Zanderfield 追踪 Gran Canaria 南部的转售活动，并可为您建议在您的目标区域和预算范围内哪些综合体表现出持续的需求。我们不会公开披露综合体层面的估值数据，因为这些数据会随市场情况而变化，但这正是我们为客户提供的本地情报。请与我们的团队联系，获取基于您具体要求的最新评估。

这取决于平房所在的区域，这是在购买任何打算作为短期度假屋出租的房产之前必须进行的最重要的检查之一。

度假租赁（alquiler vacacional）遵循Canary Islands法律。目前的主要法律是Ley 6/2025（《可持续旅游住房使用管理法》），该法沿用了此前Decreto 113/2015中的规定。根据该法律，只有在市政厅规划规则允许该具体地址进行旅游用途的情况下，才可能进行新的度假租赁。该法律还限制了每个城镇可用于旅游的房屋数量，且某些房屋（如保障性住房）永远不得用于此类用途。在新法律出台前已注册的房屋有其各自的过渡性规定。

VV注册流程包括符合居住标准、获得相关许可或声明，并在所有广告中进行展示。在未经适当授权的情况下，在Airbnb、Booking.com或任何其他平台上发布房源属于违规行为，并可能导致罚款。

季节性租赁（alquiler de temporada）是根据国家租赁法（Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU）规定的一种不同类型的合同。它们不需要度假屋注册，但必须是真实的临时居住，合同中需注明居住原因，且居住时间长于短期度假。国家关于季节性租赁的规定近期有所变动，因此在签署合同前，请向我们咨询当前的相关规定。

在您承诺购买任何房产之前，请让我们为您核实其规划状况和注册信息。

IGIC 是“Impuesto General Indirecto Canario”的缩写：这是Canary Islands（加那利群岛）专属的间接税，它取代了西班牙本土的 IVA（增值税），适用于Canary Islands内企业和专业人士提供的大多数商品和服务。Canary Islands在西班牙和欧盟内享有特殊的经济地位，对于购房者而言，IGIC 是这种差异最切实的体现之一。

对于二手房购买（segunda transmisión：任何先前至少已被出售过一次的房产），IGIC 不直接适用于该交易。相反，适用的税费是 ITP（资产转让税），其税率由加那利群岛政府制定，购买主要住宅时可能会享受税率优惠。

对于从开发商处购买的新房（primera transmisión：开发商对买家的首次出售），适用 IGIC 而非 IVA，此外还需缴纳契税（AJD）。税率会有所变动，请查阅加那利群岛税务局（Agencia Tributaria Canaria）官网或向我们咨询当前的具体税率。

IGIC不适用于社区费用。根据租赁类型的不同，租金收入的处理方式也不同：将住宅作为租户主要住所的出租通常免征IGIC，而度假租赁通常需要缴纳IGIC，某些情况下小企业适用特殊制度。居住在西班牙境外的业主还需就租金收入向西班牙国家税务局（AEAT）缴纳西班牙非居民所得税。税率以及是否可以扣除费用取决于您的居住地，因此在出租前请咨询税务顾问。

不一定，而且这种比较不如直接查看具体的小区更有用。Gran Canaria的社区费用（gastos de comunidad）在各个小区之间差异巨大，无论物业类型如何，其决定因素主要包括小区的规模、共享设施的品质与数量、社区管理的效率以及准备金的状况。

拥有大型游泳池、广阔花园、24小时保安和现场管理员的平房（bungalow）小区，其费用会高于只有一个泳池且无额外服务的小型公寓楼。相反，一个管理良好、准备金充足且无拖欠费用的平房小区，其费用可能会非常合理。

费用通常根据《水平产权法》（Ley de Propiedad Horizontal）以系数为基础进行计算。每个产权单位都有一个参与系数（coeficiente de participación），该系数设定在小区的产权契约（título constitutivo）中。它主要根据单位面积占整个小区总面积的比例，以及其位置和对共享设施的使用情况来确定。除非小区规定了不同的分配比例，否则费用按比例分摊。在一个小区内，大面积的单位通常比小面积的单位支付更多的费用。

在购买之前，请索取最近三年的小区财务报表（cuentas de la comunidad）、当前的欠费金额、准备金余额以及最近一次年度业主大会的会议纪要（acta de la junta）。与任何单一的费用数字相比，这些文件能更好地反映小区的财务健康状况。

对Gran Canaria平房的尽职调查应涵盖该物业的法律、财务和物理方面。以下检查是标准流程，最好在做出任何具有法律约束力的承诺之前，由独立的西班牙律师（abogado）来执行。

法律核查：从土地登记处（Registro de la Propiedad）获取简要证明（nota simple），以确认卖方为注册业主，且该房产无抵押、留置权或费用负担。核实房产的地籍编号（Catastro）与登记描述相符。确认社区物业费已结清，并索取社区无债务证明。根据西班牙法律，房产在出售前产生的一些未付社区物业费仍由该房产承担。

财务核查：索取最近三年的社区财务账目以及当前的准备金余额。检查是否已批准或正在进行任何重大的共有设施工程，因为这些工程可能会引发额外的专项摊派费用（derramas）。确认年度房产税（IBI，即Impuesto sobre Bienes Inmuebles，相当于市政税）的金额，该金额基于房产的地籍价值计算。

物理检查：如果房屋年代较久，或者您对结构、管道或电气设施有任何顾虑，请委托进行独立房屋检测。Gran Canaria的气候温和，但海滨房产可能会出现盐雾侵蚀的迹象。请核实房产的任何扩建或改动是否拥有相关的建筑许可证（licencia de obras），并且已在地籍册（Catastro）中得到反映。

Zanderfield可为您安排这些检查，并在您需要时为您联系我们信任的专业人士。

Gran Canaria的绝大多数二手平房（bungalows）出售时都带有家具。这反映了市场现状：许多卖家是来自北欧的业主，他们购买房产作为度假屋，为了个人使用和出租而配齐了家具，现在出售时不想把家具运回祖国。

家具的配置水平差异很大。一方面，房产出售时可能包含屋内的一切：完整的厨房设备、床、沙发、电视、床单，基本上可以随时入住或立即出租。另一方面，卖家可能已经移走了个人物品和较好的家具，只留下固定设施。

定金合同（contrato de arras privado）或私下购房协议（contrato privado de compraventa）中应始终明确记录是否包含家具。附在合同后的家具清单（inventario de mobiliario）具体规定了销售价格中包含的内容，并保护了双方的利益。如果没有书面的清单，关于约定内容的纠纷是很常见的。

对于考虑到租赁收益的买家来说，带家具的房产通常更具优势：它避免了从头开始采购家具的成本和物流麻烦，并让您在完成交易后能够更快地开始出租（前提是已办理该出租类型所需的任何登记）。Zanderfield 可以在您看房之前，就我们投资组合中的任何房产的家具配置标准提供建议。

非西班牙居民购房者可以申请西班牙房贷，但贷款条件通常与西班牙居民不同。银行提供给非居民的贷款额度通常低于房产评估值（tasación）中居民可贷的比例。请准备好更多的自有资金作为首付，并预留购房税费。您可以向银行或房贷经纪人咨询当前的具体贷款条件。

多家西班牙银行面向非居民提供房贷业务，并且在Gran Canaria拥有服务外国买家的丰富经验。浮动利率贷款的利率通常与欧元银行间拆借利率（Euribor）挂钩，固定利率则在申请时确定。非居民的最高贷款期限通常比居民短，具体取决于银行以及您的年龄。

按揭申请流程需要：收入证明（过去两年的纳税申报表和工资单，或自雇人士的公司账目）、西班牙银行账户、有效的NIE（外国人身份证）号码，以及由贷款机构委托进行的tasación（独立房产估价）。tasación由经西班牙银行批准并列入其官方名册的估价公司（sociedad de tasación）进行。

或者，一些买家通过对其祖国房产进行产权变现（equity release）来为购买融资，或者通过专门从事西班牙房产跨境融资的国际按揭经纪人来融资。根据买家的居住国，每种选项都会产生不同的成本和税务影响。